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Le conseguenze giuridiche del superamento della soglia finanziabile nel contratto di mutuo fondiario

La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata sul tema dei contratti di mutuo fondiario che superano il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, secondo comma, del Dlgs. n. 385 del 1993 (Testo Unico Bancario).

Come noto, il mutuo fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38, comma 1 del T.U.B.). Il quantum finanziabile attraverso detta forma contrattuale è soggetto ad un limite, previsto dall’art. 38, comma 2, del T.U.B. Detta norma, infatti, dispone che: “La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Con la pronuncia n. 17352 del 13 luglio 2017 (qui allegata), la Cassazione ha affrontato il tema delle conseguenze giuridiche del superamento di detto limite. Secondo la Suprema Corte, l’ammontare massimo dei finanziamenti previsto dall’art. 38, comma 2, T.U.B., è un elemento essenziale del contratto e, come tale, costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata. Tale previsione, infatti, tutela un interesse di natura pubblica, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa. Per tali motivi, il contratto di mutuo fondiario che non rispetti il limite quantitativo previsto dall’art. 38, comma 2, T.U.B. e della delibera CICR, è nullo.

In conclusione, la Cassazione sottolinea che il contratto, se ricorrono i presupposti, può essere convertito in ordinario finanziamento ipotecario. In tal proposito, però, si precisa che il potere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità non si estende anche alla conversione del contratto nullo, ai sensi dell’art. 1424 c.c. In questo caso, sarà necessaria la presentazione di un’istanza dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità (Cfr. anche Cass. Sez. Un. n. 26242/2014).

Allegato: Cass. 17352-2017

Nicola Petito

Studio Tabellini