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Acquisto di immobili da costruire: la Corte Costituzionale chiarisce che l’obbligo di rilascio di polizza fideiussoria di cui al D.Lgs. n. 122/2005 sussiste solo in presenza di permesso di costruire

Con la pronuncia n. 32 del 19 febbraio 2018, la Corte Costituzionale si è pronunciata in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire di cui al D.Lgs. 122/2005.

L’intervento della Corte è giunto a seguito dell’ordinanza di rimessione resa dal Tribunale ordinario di Siena il 23 giugno 2015 con cui era stata sollevata la questione di legittimità costituzionale relativamente agli artt. 1, comma 1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i) del D.L.gs. 122/2005.

In virtù di detta normativa, all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

La questione di legittimità sollevata dal Tribunale di Siena verteva, tra l’altro e per quanto qui interessa, sull’art. 1 del D.Lgs. 122/2005 nella parte in cui esclude dall’ambito applicativo della normativa di protezione i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora depositata la domanda di permesso di costruire, anche nelle ipotesi in cui il mancato ottenimento di tale permesso sia previsto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione.

La Corte Costituzionale ha ritenuto infondata la questione di legittimità costituzionale proposta, ribadendo (come già fatto, tra l’altro, dalla Corte di Cassazione con la pronuncia 5749/2011) che l’obbligo di rilascio della polizza fideiussoria si ha solo nelle ipotesi in cui il permesso di costruire sia stato rilasciato – o quantomeno richiesto – .

Così la Corte ha motivato:

 “il rilascio del permesso costruire e quindi la verifica della compatibilità di ciò che l’imprenditore sta costruendo – o si accinge a costruire – con la normativa urbanistica rappresenta l’elemento differenziale rispetto alla diversa fattispecie dell’immobile da costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo permesso e che pertanto non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile ove almeno tale permesso sia già stato richiesto […]

L’acquisto di immobili da costruire cosiddetto “sulla carta” si connota come operazione economica maggiormente rischiosa – ma non perciò illecita, né meramente aleatoria – per il promittente acquirente … La tutela è quella codicistica e segnatamente la nullità del contratto – non già quella speciale di protezione ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 ma quella ordinaria ai sensi dell’art. 1472, secondo comma, cod. civ. – laddove «la cosa non viene ad esistenza»”.

 Paola Benucci

Nicola Petito

Studio Tabellini

Allegato: Corte Cost. n. 32-2018