La nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e l’eventuale possibilità di conversione in contratto di mutuo ordinario

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema della nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Tale limite è fissato dall’art. 38 del D.Lgs. n. 385 del 1993, il quale, al secondo comma, prevede che la Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, determini l’ammontare massimo dei finanziamenti, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisca la concessione di finanziamenti.

La controversia, in origine, aveva ad oggetto la domanda d’insinuazione “in via privilegiata ipotecaria” nel passivo fallimentare di una S.r.l., presentata da una nota Banca per un credito assunto come derivante da un’operazione di mutuo fondiario.

Il giudice delegato, su proposta del curatore, aveva respinto il ricorso sul rilievo del superamento in sede di erogazione dei limiti di finanziabilità stabiliti dalla legge. Nel confermare la predetta decisione adottata dal giudice delegato, il Tribunale di Cagliari ribadiva l’orientamento della giurisprudenza secondo il quale “in difetto di prova positiva della conformità del contratto di mutuo fondiario alle prescrizioni dell’art. 38 TUB, il contratto è affetto da nullità, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1418 c.c.”.

Il Tribunale precisava, inoltre, che ai fini della prova dell’invalidità del contratto difforme, è necessario il controllo del rispetto di tale limite, pertanto, laddove una Banca decida di insinuarsi al passivo del debitore in ragione di un credito derivante da un mutuo fondiario, questa è onerata della prova del rispetto di tale limite. Nel caso di specie, a parere del Tribunale, tale prova non era stata raggiunta.

La Banca proponeva, quindi, ricorso in Cassazione, avente ad oggetto, tra i tanti, due motivi concernenti, uno, la violazione e/o falsa applicazione di legge in ordine all’art. 38 TUB e all’art. 1418 c.c., contestando la dichiarazione di nullità del mutuo fondiario, resa dal decreto impugnato, per superamento del limite di finanziabilità dell’80%; l’altro, invece, censurava la mancata conversione – ex art. 1424 c.c. – del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario.

Quanto al primo motivo, la ricorrente assumeva che la normativa di cui all’art. 38 TUB non persegue fini di carattere generale, ma specifici dell’ordinamento bancario – a tutela delle banche – pertanto, la violazione del limite di finanziabilità dovrebbe trovare sanzione sul piano della responsabilità, senza produrre la nullità dei contratti.

La Corte di Cassazione, non accogliendo tale primo motivo di ricorso, ha confermato il suo precedente orientamento – si veda, ad esempio, la recente pronuncia del 13 luglio 2017, n. 17352 – secondo il quale il superamento del limite di finanziabilità determina la nullità del mutuo fondiario, precisando che la scelta di fissare il limite di finanziabilità alla soglia dell’80% del valore dell’immobile risponde ad una scelta di “politica economica” e persegue l’obiettivo di circoscrivere il rischio di sopravvalutare il bene “mobilizzato”, insito in un simile tipo di operatività del credito.

Quanto, poi, al secondo motivo, la Corte di Cassazione, seppur concorde nella possibilità della conversione, ha escluso la conversione automatica, sul presupposto che, per poter procedere ad una effettiva conversione di un mutuo fondiario nullo in un mutuo valido, occorre svolgere un puntuale esame del contesto delle circostanze proposte dal caso concreto, al fine di valutare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge ovvero se il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Nel caso di specie, a parere della Corte, emergeva la chiara volontà delle parti di porre in essere non un qualunque mutuo, bensì un fondiario.

In conclusione, quindi, la Suprema Corte ha voluto chiarire che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ex art. 38 TUB, in tema di mutuo fondiario, determina la nullità di quest’ultimo, fatta salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario, qualora, tenuto conto dell’intento delle parti e delle circostanze del caso concreto, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non abbia costituito la ragione unica o determinante dell’operazione.

Simona Marando

Studio Tabellini

Allegato: Cass. 11201-2018